不動産は生前贈与すべき？節税や資産承継の観点からポイントを紹介

生前贈与は相続税対策として典型的の手段で、節税効果が大きな手段でもあります。しかし相続税・贈与税課税の仕組みをよく理解したうえで実行しないと節税効果が得られないどころかかえって税金の負担が増してしまうこともあります。

特に不動産は価額も大きいことから節税効果が得やすいといえますが、考慮すべき点も多く、慎重な判断を要します。そこで当記事では不動産を生前贈与する場合に知っておきたいポイント、どのような場合に不動産を生前贈与すべきか、といったところを解説していきます。

不動産の生前贈与で節税できる仕組み

ある方が亡くなると、その時点で所有していた財産はすべて相続人へと移転し、その移転した財産の価額の大きさに対応した相続税が課税されます。しかし相続の前に財産を渡しておけば相続税は課税されません。その代わりに贈与税が課税されることになるのですが、贈与は相続と違ってタイミングを契約当事者間で自由に決めることができますし、税金の負担が大きくならないよう工夫することが可能です。

不動産を贈与する場合も同様です。どうすれば税金の負担を抑えて贈与ができるのかを考え計画的に実行すれば、節税効果を得られる可能性は高まります。

特に土地は価格が大きいですし、生前贈与で対策しておくと得られる効果も大きいです。さらに収益性のある賃貸物件などであれば、贈与時点から相続開始までに増えたであろう金融資産が贈与者のものではなくなり、相続財産が膨らむ事態を回避することができます。

生前贈与が特に推奨されるケース

生前贈与をしないといけないという場面はありません。しかし、「節税をしたい」「相続でトラブルになってほしくない」といった思いがあり、以下のケースに該当するときは、不動産の生前贈与もおすすめします。

収益性が高い物件がある

アパートやマンション、店舗等の収益物件を所有している場合、生前贈与の効果は顕著に現れます。

これらの物件から生まれる家賃収入は、所有者の手元に蓄積され続けるためです。たとえば家賃から年間500万円もの利益を生む物件を所有している場合、10年間で5,000万円もの現金が蓄積されることになります。この現金も相続財産として課税されるため、相続税の負担が大きくなってしまいます。

しかし、収益物件を早めに贈与しておけばその後に発生する家賃収入は受贈者のものとなり、贈与者の相続財産には含まれません。将来の相続税負担を軽減しながら、継続的な収入源を次世代に移転することができるのです。

将来的な価格上昇が見込まれる

立地条件が良く将来的に価格上昇が期待できる不動産については、早期の生前贈与が有効な戦略といえるでしょう。贈与税は贈与時の評価額をもとに計算されるため、価格が上昇する前に贈与しておけばより少ない税負担で財産移転が可能になるのです。

たとえば都市部の再開発エリアや交通インフラの整備が予定されている地域、人口増加が見込まれる地域の物件などは、将来的な価値向上の可能性が高いと考えられます。こうした物件を所有している場合は贈与を検討すると良いでしょう。

特定の人物に確実に受け取ってほしい

長年にわたって親の介護や家業の手伝いをしてくれた子どもに対して、その貢献に報いる形で不動産を贈与したいというケース、事業を営んでいるなら後継者として期待している子どもに事業用不動産を確実に引き継がせたいというケースもあるでしょう。

また、法定相続人以外の人物、たとえば孫や長年お世話になった知人などに不動産を渡したいケースでも、生前贈与が有効な手段となります。

遺言書を使った遺贈（相続開始に伴い無償で財産を譲与すること）も可能ですが、遺言書の有効性に争いが生じるリスクなども考えると、生前贈与の方がより確実性が高いといえます。ただし、ほかの相続人との公平性も考慮し、後々のトラブルを避けるためにも、贈与の理由や経緯について十分に説明し、理解を得ておくことが重要です。

相続税・贈与税の仕組みを要チェック

不動産の生前贈与を検討する際は、節税効果を狙わないにしても、過度な負担を負わないようにするためにも相続税と贈与税の仕組みを正しく理解することが大事です。特に以下のポイントは要チェックです。

生前贈与加算の対象にならないようにする

相続税には「生前贈与加算」という制度があり、相続開始前7年以内に行われた贈与については、相続財産に加算して相続税を計算することとなっています。

※このルールは2024年以降に適用。それより過去に行われた贈与に関しては相続開始前3年以内の贈与財産が加算対象。

したがって、生前贈与を検討するなら死期を悟ってからではなく、もっと早い段階から取り組むようにしてください。

贈与税の特例を利用する

適用される税率は、相続税より贈与税の方が大きくなる傾向にあります。そのため何も対策を取らず贈与をしてしまうと、相続を待つより税負担は大きくなってしまいます。

そこで「贈与税の特例は使えないだろうか」という視点を持つことが重要です。親族間で一定の目的で行う贈与であればまとまった金額を非課税にできることもありますし、特例の適用を受けた贈与財産については前述の生前贈与加算の対象からも外れます。

相続時精算課税制度も検討する

大きな節税効果が期待できる仕組みではありませんが、贈与時点の税負担を回避して早期の資産承継を実現するなら「相続時精算課税制度」を利用した生前贈与がおすすめです。

同制度によれば一定額まで非課税で贈与ができ、その分を相続時に相続財産に加算して相続税を計算し直します。

「早めに渡しておきたい不動産があるが、贈与税の負担が大きくて渡せない」と悩んでいる方がいるなら利用してみましょう。なお、同制度を利用するにはいくつかの要件を満たしたうえで、手続きも行わなければなりません。

贈与以外の選択肢も考える

不動産の生前贈与には確かに節税効果がありますが、必ずしも贈与が最適な選択肢とは限りません。次のような、ほかの方法も含めて総合的に検討することも大事です。

• 相続前に売却しておく
  ・・・管理の負担が大きく相続人が取得すると困るような物件があるときは、前もって所有者が売却して現金化しておく。相続税の負担が増す可能性はあるが、相続人の手間を減らすことができ、また、納税資金対策にもなる。
• 信託の活用
  ・・・不動産を信託財産に組み入れることで、相続の影響を受けず受託者による安定した管理運用が期待できる。信託契約で自身の死後誰に所有権を帰属させるのか定めることも可能で、遺言書に代わる資産承継の手法としても使える。子どもなどの家族を受託者とする「家族信託」であれば、受託者に対する報酬の支払いも必須ではない。
• 小規模宅地等の特例に備える
  ・・・一定の要件を満たす居住用または事業用の宅地に関しては、相続税に関する特例として、大幅な評価減が認められる。無理に生前贈与をせず、特例を使って相続で承継した方が有利な場合もある。この特例の要件を満たすように生前から備える。

専門家と相談しながら、長期的な視点で戦略を立てましょう。