相続した不動産の売却でかかる税金は？税負担の大きさや特例を紹介

相続した不動産をそのまま使い続けるときは、物件の価額に応じた相続税が課税されます。また、名義変更の際に登録免許税も発生します。

もし不動産を使い続けず売却をするとなれば、売却益に譲渡所得税もかかるでしょう。

売買契約書の作成で印紙税が発生したり登記申請で登録免許税が発生したりもします。

このように不動産相続やその売却にはさまざまな税金が発生するのです。

相続不動産の売却に関わる税金とは

相続した不動産を売却する際にかかる主な税金は次の4種類です。

• 譲渡所得税：不動産売却によって得られた利益（譲渡所得）に対して課税される
• 住民税：譲渡所得に対し、譲渡所得税と一緒に課税される
• 印紙税：不動産売買契約書に対して課税される（電子契約なら非課税）
• 登録免許税：不動産の名義変更のため登記申請をするときに課税される

また、その前提となる相続に際しては相続税が発生します。

※売却時ではなく、相続時に課税される。

※不動産以外の相続財産の価額もまとめて計算する。基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数であるため、相続財産の総額が基礎控除額を超えなければ相続税は非課税。

売却をするなら特に注視しておきたいのが「譲渡所得税」です。

譲渡所得税の基本

個人が事業活動を行うことにより利益が生じた場合、所得の大きさに応じて所得税がかかります。

一般的には各種所得を合計して所得税を算出するのですが、土地や建物の売却から生じる譲渡所得に関しては、ほかの所得と区分して計算するルール（分離課税）になっています。

確定申告の手続き自体は分けずに行いますが、税率の適用など計算過程においては給与所得などとは分けなくてはなりません。

具体的には下記の計算式と税率に基づいて税額を算出する必要があり、ほかの所得との損益通算はできません。

また、住民税についても同様に税率が区分されています。

課税譲渡所得金額　＝　譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

　　　　　※取得費とは、売却した物件を取得するのにかかった費用のこと。

　　　　　※譲渡費用とは、仲介手数料や測量費用など、売却のために直接要した費用のこと。

　　　　　※特別控除額とは、特定の要件を満たす場合にのみ使える控除のこと。

　　　　　※長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分は、不動産の場合、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるかどうかで決まる。

相続で不動産を取得したときの譲渡所得税

売却したのが相続で取得した不動産であるときは、以下のルールについても理解しておく必要があります。

取得費はいくらになる？

不動産を購入したのであればそのときの代金が取得費にあたりますが、相続の場合は無償で取得しています。

となれば取得費＝0円となりそうですが、実際には「被相続人が当該物件を取得したときの代金や手数料を含める」という取り扱いが認められています。

相続により新たな所有者となった方が費用の負担なく土地を手にしていたとしても、それは被相続人の立場を引き継いだことに由来しているため、被相続人が過去に支払っていた費用分を差し引いてかまいません。

さらに、「もし相続時に相続税の負担が発生していたのであれば、そのうちの一部を取得費に含める」ことが可能です。

ただしこのルールが適用できるのは相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却をした場合です。

取得に加算できるのも相続税全額ではなく、当該物件に係る部分のみです。実際には細かな計算を要するため税理士に相談しましょう。

取得時期はいつになる？

上述のとおり取得時期は長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分を左右し、適用税率にも影響するため重要な問題です。

この点、相続した不動産に関しては「被相続人が取得した時期」を取得時期とすることが認められます。相続開始から起算されるとなれば短期譲渡所得になってしまい大きい方の税率が適用されてしまいますが、被相続人による取得を基準とできることで長期譲渡所得に該当する可能性も出てきます。

被相続人が暮らしていた家を売る場合の特例

相続不動産に関する譲渡所得税について、もう１つ知っておきたい重要な特例があります。

それが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

これは、相続により取得した家屋や宅地が一定要件を満たすとき、最大3,000万円（2024年以降にする譲渡で、相続人が3人以上の場合は最大2,000万円）を譲渡所得から控除することが認められるという制度です。

要件が細かく指定されていますので、税理士に相談したうえで適用するようにしてください。

譲渡所得税の目安

相続した不動産に対しておおよそどの程度の税金が発生するのか、次の計算例からイメージを掴んでおきましょう。

例）譲渡価額5,000万円、被相続人による取得費2,000万円、譲渡費用200万円。

課税譲渡所得金額　＝　5,000万円－（2,000万円＋200万円）

　　　　　　　　　＝　2,800万円

《　10年前に購入した土地の場合　》

譲渡所得税　＝　2,800万円×15％（長期譲渡所得のため）

　　　　　　＝　420万円

住民税　＝　2,800万円×5％（長期譲渡所得のため）

　　　　＝　140万円

《　4年前に購入した土地の場合　》

譲渡所得税　＝　2,800万円×30％（短期譲渡所得のため）

　　　　　　＝　840万円

住民税　＝　2,800万円×9％（短期譲渡所得のため）

　　　　＝　252万円

ただし、実際の計算では各種特別控除の適用関係についても調べる必要がありますので、より税負担を下げられる可能性があります。

税理士に厳密な計算をしてもらうことをおすすめします。