不動産贈与に相続時精算課税制度を使うメリット・デメリット

不動産のような価額の大きな財産でも、相続時精算課税制度を利用すれば贈与税の負担を抑えながら生前に子や孫へ引き渡せます。ただし、あらゆるケースで節税ができるわけではありませんし、よく試算して取り組まないとむしろ損をするケースもあります。

制度の仕組みや活用のメリット・デメリットを整理しておきましょう。

相続時精算課税のしくみ

相続時精算課税とは、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫へ財産を贈与する際に選択できる課税方式のことです。

一般的な贈与は暦年課税方式で、毎年110万円の基礎控除を超えた部分に累進税率が課されますが、この制度では異なる仕組みが適用されます。

相続時精算課税を選択していても、贈与者ごとにその年の贈与額から年間110万円の基礎控除を差し引くことができ、この110万円は相続時に加算されません。
その上で、基礎控除後の残額について累計2,500万円までの特別控除が設けられており、この範囲内であれば贈与税も発生しません。

その後贈与者が亡くなると、それまでに同制度の適用を受けて贈与された財産のうち、年間110万円を差し引いた残額を相続財産に加算して相続税を計算するのです。

つまり税をゼロにする制度ではなく、「先送りして後で精算する」ための制度ということです。
なお、特別控除を超えた部分の贈与については一律20%の贈与税が課されます。

相続時精算課税を使うメリット

不動産は金額が大きいため特別控除を有効活用しやすいです。物件の性質次第では、相続まで待つよりも節税の観点でも有利になる場面があります。

価値上昇が見込める物件は節税効果を得やすい

相続財産への加算額は、贈与時点の評価額を基準とします。

たとえば贈与時点で3,000万円だった不動産が相続開始時に5,000万円に値上がりしていても、この制度で生前に贈与しておけば3,000万円分のみの加算となります。
他方、相続として引き渡すと5,000万円で相続税が計算されますので、このようなケースだと税額にも大きな差が生じるでしょう。

家賃収入のある収益物件を早く移転できる

賃貸アパートや賃貸マンションなどを贈与すると、その後の家賃収入は受贈者のものになります。このことから、収益物件の生前贈与には次のような効果が期待できます。

• 家賃収入が贈与者の財産に加算されなくなり、相続財産の増加を抑えられる
• 受贈者（子や孫）は収入源を早期に確保できる
• 物件の評価額が将来上昇していれば、その分も相続税の計算から外せる

ただし、家賃収入には所得税が課されます。また、賃料が将来にわたって安定するかは物件次第ですので、収益性の見通しも含めて判断することが重要です。

高齢の親が所有する不動産管理のリスクを回避できる

贈与者が高齢になると、認知症の進行などによって不動産の売却・管理に関する意思決定が困難になるケースがあります。

しかし早めに所有権を移転しておけば受贈者が自由に管理・活用できるようになるため、こうしたリスクを未然に防ぐことができます。

適切な財産管理の観点からも、生前贈与を検討する意義は大きいでしょう。

相続時精算課税を使うデメリット

相続対策として効果的な制度ですが、同制度の利用により使えなくなる別の制度や、想定外の負担が生じるケースもあります。

特に相続税の節税を目的に不動産の生前贈与を検討しているのなら、以下の点は注意しておきましょう。

小規模宅地等の特例を使った節税はできなくなる

相続税には「小規模宅地等の特例」という制度があり、被相続人の自宅敷地などを相続したとき、一定の要件のもと評価額を最大80%減額できます。

節税効果はとても大きく、自宅の土地を引き継ぐ場面では特に重要な制度として機能しています。ただしこの特例は、相続または遺贈によって取得した土地が対象であり、相続時精算課税で生前に贈与した土地には適用されません。

生前贈与による節税効果を狙うのであれば、この特例の恩恵を上回るかどうかを試算すべきでしょう。

不動産の評価額が下がると逆効果になる

相続財産への加算は贈与時の評価額で行われるため、その後に不動産の価値が下落しても、その下落分は考慮されません。

結果的に、相続で引き継いだ場合よりも負担が重くなるケースがあります。将来の価値が読みにくい物件への適用は、より慎重な判断が求められます。

ただし令和6年1月1日以後に災害によって相当の被害を受けるなど一定の要件を満たす場合には、相続時に加算されるその土地または建物の価額から被害を受けた部分の価額を控除することができる特例が創設されています。

一度選択すると取り消せない

相続時精算課税を選択すると、その贈与者との関係では以後のすべての贈与についてこの制度が適用され、その贈与者との贈与について暦年課税へ戻すことはできません。

制度を選んだ後に状況が変わっても取り消しはできないため、選択する際は長期的な視点から「本当に問題ないか」を判断しなくてはなりません。ご自身の状況を整理したうえで、税理士に相談されることをおすすめします。