路線価とは何か？倍率方式との使い分けと計算のしくみを解説

相続税の大きさを調べるには、各相続財産の価額を計算しなくてはなりません。ここでよく悩むのが土地の価額です。どのように評価すればいいのか、計算の核となるのが「路線価」です。

聞き慣れない言葉かもしれませんが、相続税や贈与税の申告には欠かせない重要な概念です。また、路線価を使った計算のほか倍率方式での計算についても要チェックです。

路線価とは何か

路線価とは「路線（道路のこと）に面する標準的な宅地の、1平方メートル単位で定められた評価額」のことです。

※国税庁が毎年1月1日時点の評価をもとに算定し、例年7月初旬に公表する。

路線価は、相続や贈与で受け取った土地の価額を算定するにあたって、土地評価額の基準として使われます。不動産の売買では買主と売主が合意した金額が価格になりますが、税金の計算では誰にでも共通して使える客観的な基準が必要なため、路線価が主に使用されているのです。

路線価と公示価格の関係

土地の価格を算定する基準値にはいくつか種類があります。

一般的な地価の基準とされるのは国土交通省が公表する「公示価格（地価公示価格）」ですが、路線価は公示価格の80%程度の水準で設定されています。

そのため土地の相続税評価額は通常、時価を超えません。時価と同じ価格にはならないため、相続税の計算時には別途評価が必要ということを覚えておきましょう。

路線価は「路線価図」から読み取る

路線価は、国税庁が公開する「路線価図」に記載されています。

路線価図は地図の形式になっており、道路に沿って数字と記号が書かれています。

たとえば「330D」と記載されている場合、数字の「330」が路線価（1平方メートルあたり330,000円）、アルファベットの「D」が借地権割合（60%）を示しています。

※路線価は千円単位で表示されており、330とあれば33万円/平方メートルと読む。

路線価を使った土地の計算方法

土地の相続税評価額を求める基本的な計算式は次のとおりです。

路線価×各種補正率×土地の面積（平方メートル）

たとえば、路線価が200,000円/平方メートルの道路に面した200平方メートルの土地で、奥行価格補正率が0.97とすると、評価額は次のように計算します。

200,000円×0.97×200㎡　＝　3,880万円

「奥行価格補正率」は土地の奥行きに応じて決まる補正率で、奥行きが長すぎたり短すぎたりする場合に値が1を下回ります。土地の形が整っていない場合は「不整形地補正」なども加わるため、実際の計算は土地の状況によって複雑になることがあります。

ちょっとした計算ミスで税額に大きな差が生じる可能性もありますし、財産評価や税額の計算については税理士にお任せください。

路線価がない土地は「倍率方式」で計算

路線価は主に市街地の宅地に設定されていますが、農村部や山間部など、路線価が設けられていない地域もあります。

そうした地域の土地を評価する方法が「倍率方式」です。

倍率方式では、市区町村が固定資産税の課税のために設定した「固定資産税評価額」に、国税庁が定める「評価倍率」を掛けて相続税評価額を求めます。

固定資産税評価額×評価倍率　＝　相続税評価額

たとえば固定資産税評価額が1,200万円の土地に倍率1.1が適用される場合、1,200万円×1.1＝1,320万円が相続税評価額になります。

路線価方式と比べると計算はシンプルです。ただし、地目（田・畑・山林など）の現況が登記簿と異なる場合は誤った倍率を使うリスクがあるため、現状を正確に確認することが重要です。

路線価・評価倍率の調べ方

路線価と評価倍率は、どちらも国税庁のWebにて、無料で確認できます。

具体的な確認手順は次のとおりです。

1. 国税庁のWebサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスする
   
2. 該当する年度を選択する
3. 都道府県・市区町村を選択する
4. 路線価地域の場合：「路線価図」を開き、該当地番の道路に表示された数字を確認する
5. 倍率地域の場合：「評価倍率表」を開き、地目と地域区分に対応する倍率を確認する

路線価図を開いたとき、その地域に路線価の記載がなければ倍率方式を採用すべき倍率地域と判断します。一方、その地域の評価倍率表に「路線」と記載があれば、路線価方式を用いる路線価地域と判断できます。